About Us


BUYING PROPERTY IN TURKEY | Guide for Foreigners
This guide is prepared to help foreigners who wish to buy property in Turkey. However, this guide is not a substitute for professional consultancy services.
1. Legal Basis:
In accordance with the Article 35 of the Land Registry Law No. 2644, amended by Law No. 6302, which entered into force on 18 May 2012,  the condition of reciprocity for foreigners who wish to buy property in Turkey is abolished.
Information on countries whose citizens can buy property and estate in Turkey can be provided from the Turkish Embassies/Consulates abroad and the General Directorate for Land Registry and Cadastre.
Persons with foreign nationality can buy any kind of property (house, business place, land, field) within the legal restrictions.
 Persons with foreign nationality who buy property without construction (land, field) have to submit the project which they will construct on the property to the relevant Ministry within 2 years.
2. Format of the Contract:
According to the Turkish laws and regulations in force, transfer of ownership of a property is only possible with an official deed and registry which is signed at the Land Registry Directorates.
It is possible to sign a “sales commitment agreement” before a notary. However, legal ownership to the property do not pass with a “sales commitment agreement” or other kind of sales agreements to be signed before the notary.
3. Legal Restrictions for Foreigners in Buying Property:
a) Persons with foreign nationality can buy maximum 30 hectares of property in Turkey in total and can acquire limited in rem right.
b) Foreigners cannot acquire or rent property within military forbidden zones and security zones.
c) Persons with foreign nationality can acquire property or limited in rem right in a district/town up to 10 % of the total area of the said district/town.
d) Legal restrictions do not apply in setting mortgage for real persons and commercial companies having legal personality which are established in foreign countries.
e) The properties are subject to winding up provisions in following cases: (i) if the properties are acquired in violation of laws; ii) if the relevant Ministries and administrations identify that the properties are used in violation of purpose of purchase; iii) if the foreigner does not apply to the relevant Ministry within time in case the property is acquired with a project commitment; iv) if the projects are not materialized within time.
4. Application and Procedure:
Buyer should be from the country whose citizens can acquire property or limited in rem right in Turkey and meet the necessary conditions.
The owner of the property or his/her authorized representative should make a preliminary application to the Land Registry Directorate. (Preliminary applications are made before noon by taking sequence number)
If the preliminary application is incomplete, the file will be kept waiting.
Necessary Documents:
a) Tittle deed of the property or information on village/district, block, building plot, detachment.
b) Identification document or passport (Together with its translation).
c) “Property Value Statement Document” to be provided from the relevant municipality.
d) Compulsory earthquake insurance policy for the buildings (house, office, etc.)
e) 1 photo of the seller, 2 photos of the buyer (photos to be taken within last 6 months, 6x4 size)   
f)  (If one of the sides cannot speak Turkish) certified translator and 2 witness.
g) (If  the power of attorney is prepared abroad).  The original or certified copy of the power of attorney and its approved translation.
Information on powers of attorney issued abroad:
- Powers of attorney are issued by the Turkish Embassies or Consulates.
- If the power of attorney which is issued by a notary of a foreign country is certified according to The Hague Convention dated 5 October 1961 and if it bears “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” in French, there is no need for an additional certification of the said power of attorney by the relevant Turkish Consulate.
- If the power of attorney is issued by a notary of a foreign country which is not party to The Hague Convention dated 5 October 1961, the signature of the said notary has to be certified by the relevant authority of the foreign country and then the signature and seal of the said foreign authority have to be certified by the Turkish Consulate in that country. 
Financial Aspect of the Procedure:
a) Both seller and buyer have to pay the tittle deed fee, calculated according to the selling price which cannot be less than the “Property Statement Value” to be issued by the relevant municipality. (According to the Charges Law No:492, the title deed fee percentage for 2013 is  % 2.)
b) Circulating capital fee which is determined locally has to be paid. (Maximum 70x2.5 TL for 2013.)
c) At the stage when the Land Registry Directorate inquires with the relevant military authorities whether the property is located within a military or special zone, circulating capital fee for the map prepared by the Cadastre Directorate has to be paid. (323 TL for 2013)
5. Other points to be noticed by foreigners who wish to buy a property in Turkey
- The foreigner has to inquire with the Land Registry Directorate if there is any limitation on the property, such as mortgage, arrestment or any obstacle which prevents the sale of the property.
- If the application by the foreigner for buying a property is rejected, the act can be appealed to the relevant Regional Office of the Land Registry Directorate.
- It is advised that foreigners do not work with persons/companies who/which are not expert or reliable.
- Having a residence permit is not a condition for the foreigner who wishes to buy a property in Turkey. Likewise, buying a property does not grant the foreigner obtain residence permit in Turkey.
- If there is a disagreement between the sides on the sale of the property, the case has to be brought before the Turkish courts by referring to judicial authorities.
6. Acquisitions by Foreign Companies:
- Acquisition of property by the  companies which are registered in Turkey is governed by the Article 35 of the Land Registry Law No 2644.
a) Foreign commercial corporations which are established according to the relevant laws of their countries of origin can acquire property and limited in rem rights within the provisions of special laws. These special laws are:
- Petroleum Law No. 6326
- Law on Encouragement of Tourism No. 2634
- Law on Industrial Zones No. 4737
b) No restriction is implemented in favor of the said commercial companies in establishing mortgage.
c) Other foreign corporations (i.e. foundation, association,…)  cannot buy property and acquire limited in rem right.

7. Acquisition of Property by Companies with Foreign Capital:
The companies with foreign capital,
- If the foreign investors hold, individually or collectively, 50 % or more shares of the said company,
- If the foreign investors do not hold any share  of the said company, but have a right to assign or remove the managers of the said companies on the condition that the said company has a legal personality in Turkey,
could buy property in Turkey in accordance with Article 36 of Land Registry Law No. 2644 and the “Decree on Acquisition of Property and Limited in Rem Rights by Companies and Corporations within the Context  of Article 36 of Land Registry Law No. 2644”, dated 16.08.2012.
The Land Registry General Directorate has published a circular No. 2012/13 (1735) on “acquisition of property and limited in rem rights by companies with foreign capitals”  
Taxes and overall fees related to buying a property in Turkey are considered low when comparing to other Europe countries like Spain or France. We advise all our clients to consider 5% - 6% to be added on top of their property purchase price to cover all expenses and additional costs after the sales process, where in other countries this percentage can reach 10-20% as extra fees and charges.
All property tax rates are the same for Turkish nationals and foreign residents, and basically they can be classified into the following main sectors:
Title Deed Tax: 
Also Known as Property buying tax, it is only paid one time to the Turkish government bank via the land registry office when registering the house in your name and start issuing the title deed of your house. This amount is 4% of the assessed value of the property, and if you are buying from under construction project this amount will not be payable until the completion of the project .
Yearly Property Tax:
Once you own the property, whether you are a foreigner or Turkish citizen, there is a yearly property tax 'emlak vergesi' that must be paid to the local municipality, which equals 0.002% of the property value on the Title deed copy.
İşbu rehber, yabancı uyruklu gerçek şahısların ülkemizde taşınmaz ediniminde sorunlarla karşılaşmamasına yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır. Bununla beraber, rehber gerekli profesyonel danışmanlık hizmetlerini ikame etmemektedir. 
1.Hukuki temel :
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir.Ülkemizde  taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığı  konusunda ülkenizdeki Türkiye Büyükelçiliği veya Başkonsolosluklarından veya ülkenizin Türkiye’deki temsilciliklerinden bilgi almanız mümkündür. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz satın alırken zarara uğramamaları maksadıyla aşağıdaki hususlara özen  göstermeleri uygun olacaktır:
2.Sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi :
Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür. 
Satış sözleşmesi resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır. 
3. Yabancıların taşınmaz edinimindeki kanuni sınırlamalar :
A. Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, taşınmaz satın alabilirler. Ancak farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez. 
B. Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Bahsekonu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.
4. Pratik bilgiler :
A. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:
-Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,
-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,
-Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını
 veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.
B. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.
C. Ülkemizde mülk almak isteyen yabancıların,
- İlgilisi olduğunu kanıtlaması kaydıyla Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahsekonu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı
olan sözleşmeleri imzalamamaları ve ödeme yapmamaları,
-Satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmamaları, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs
veya firmalar ile çalışmamaları uygun olacaktır.
Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir. 
2017-2018 Tapu Harcı masrafları ne kadar?
Konut alım-satım işlemleriniz sırasında, satış değerinin kaç TL olarak açıklanması gerektiği, hem tapu harcına esas matrahın belirlenmesi, hem de değer artış kazancının hesabı yönünden önemlidir.
Konut alım satımlarında tapu harcı; emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında, alıcı ve satıcı tarafından açıklanan değer üzerinden, yüzde 4 oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı hesaplanmakta, binde 20'şer oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenmektedir.
Tapu Harcı nasıl hesaplanır?
Konut alacaksınız veya satacaksınız. O halde tapu harcı masrafınızın ne olacağını merak ediyorsunuz demektir. Bu haberde ‘2017-2018  Tapu Harcı nasıl hesaplanır?’ sorunuzun yanıtını örnekler eşliğinde bulabilirsiniz.
Gayrimenkul alım – satımı yapacakları yakından ilgilendiren konular arasında tapu harcı geliyor. Ya da halk literatüründeki adıyla ‘tapu masrafı’. 2012 yılı mevzuatlarına göre bir gayrimenkulun alım satımında söz konusu gayrimenkulun bedeli üzerinden binde 33 oranında tapu harcı alınıyordu. Ödenmesi gereken bu miktarın yarısı alıcı yarısı da satıcı tarafından ödeniyordu. Bu da şu demek oluyordu? Gayrimenkulun satış bedelinin binde 16.5’ini alıcı, binde 16.5’lik kısmını ise satıcı ödüyordu.
2017-2018  yılında ise söz konusu mevzuatta değişiklik yapıldı. Yeni mevzuata göre, gayrimenkul alacak veya tam tersi satacaksanız, gerçek satış bedeli üzerinden binde 20’şer(%2) oranında ayrı ayrı tapu harcı ödeyeceksiniz. Konunun daha net algılanması adına aşağıdaki somut örnekleri baz alarak tapu harcı için cebinizden ne kadarlık bir miktar çıkacağını görebilirsiniz. ‘İşte 2017-2018  Tapu Harcı nasıl hesaplanır?’ sorusunun yanıtları..
500 bin TL’lik evin tapu harcı nedir?
500 bin TL’lik bir evin satışında ki eğer satış bedeli gerçek bedel üzerinden bildirilmiş ise alıcı ve satıcının ödemesi gereken tapu devir harcı tutarı 10 bin TL olur. Tapu harcı masrafları tapu bedelinin binde 20’si oranında olduğu için 500 bin TL’lik bir gayrimenkulun satışında ödenecek tapu harcı da 10 bin TL rakamına denk gelir. Ve bu oran alandan ve satandan ayrı ayrı tahsil edilir. Ancak altını çizmekte fayda var; bu rakamlara döner sermaye masrafları dahil olmuyor. Bu masraflar için de yaklaşık 150 – 200 TL arasında bir rakamı gözden çıkarmak gerekiyor.
Binde 20 terimine çok takılmayın Binde 20'nin daha basit yazılmış şekli Yüzde 2 yani %2'dir
Bu ücret eğer aralarında bir anlaşma sağlanmamışsa genel olarak "alıcı" tarafından ödenir.
Kredili Tapu Satışlarında, Belediye Beyen Değeri mi?, Kredi Çekilen Değer mi Gösterilir?
Soru Cevap forumumuzda bu konu ile alakalı benzer sorular gelmektedir. Bu bölümde açıklama yaparak sizlerinde bilgi sahi olması gerektiği kanatindeyim. 
Tapu harçları normalde satış değerleri üzerinden gösterilir. Örnek olarak alım satım yaptığınız gayrimenkulün satış değeri 100.000Tl ise tapuyada bu değeri beyan etmeniz gerekiyor. Satış rakamı üzerinden tapu harçları yüksek bedeller doğruyor. Genellikle bu değerler belediyeden alınması gereken "Beyan değeri"üzerinde yazan rakam üzerinden gösteriliyor. Beyan değerleri normal satış değerlerinin üçte biri veya dörtte biri gibi düşük bir bedel belirlenir. Bilindiği üzere tapu satışlarında satış beyanı verirken belediyeden alınan beyan değeri aşağısında bir rakam verilmesi yasak. Alım-satım yapan kişiler genellikle bu bedel üzerinden işlem yapmak isterler. 
Bu açıklamayı yaptıktan sonra kredili satışlara da değinelim. Beyan değerinin belirlenmesi tapu harçlarının belirlenmesi için gerekir ve harçlar buna göre belirlenir. Kredili satışlarda genel olarak tavsiyemiz kredi çekilen miktar tutarından gösterilmesidir. Burada maliye tarafından kıskaca alınmak istenmiyorsa ne kadar kredi çekiyorsanız bu rakamı beyan olarak göstermelisiniz. beyan değeri üzerinden gösterip kredi çektiğiniz miktarı göstermez iseniz Yarın bir gün incelemeye girebilir ve maliyeden ceza yiyebilirsiniz.
2017-2018  de Tapuda Döner Sermaye Ücretleri Değişti!
2013 ün son ayında tapuda döner sermaye harçlar normalde 105 TL iken 2016 ya girilmesi ile birlikte döner sermaye ücretleri 120-TL olarak belirlenmiştir. Yapılan işlemler artık döner sermaye işlemlerine 120-TL olarak yansımaktadır. Fakat bununla birlikte tapu harç masrafları henüz değişiklik göstermemiştir.
Her Sene Tapu Harcı Masrafları Artar mı?
Tapu harçları devletin öngördüğü durumlarda yasalara göre artış gösterir. 2013 de %4 iken 2014 te %6 ya çıkma söz konusu değildir. Tapu Harçlarının artışı senelere tabi olmayıp Tapu Müdürlüğünün belirlediği tarife üzerinden devam eder ve bu yönetmelik değişmedikçe kaç sene geçerse geçsin tapu masrafları aynı oranda kalır.
Emlak ve Vergi Masrafları Tapu Harcı ve Gelir Vergisi
Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç belli koşullarda, ‘değer artış kazancı' kapsamında gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Satış sırasında tapuda gösterilen değer, gelir vergisine tabi tutulacak kazancın hesabında dikkate alınacağından önemlidir.
Konutun satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki fark (elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar da bulunan değerden çıkartılacaktır) "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilmektedir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.
2009 yılında, konutun satışından elde edilen gelirlerin 7.600 TL'si "Gelir Vergisi"nden muaftır. Bu tutarın üzerinde oluşan kazançlar ise, aşan tutara göre %15-35 oranlarında vergilendirilmektedir.
Konuyu toparlama açısından, 2017-2018  yılı tapu devirlerinde harç ve döner sermaye ödemeleri şu şekildedir.
Tapu harcı masrafı 1000 de 40 yani %4 tür. Acının ödemesi gereken rakam %2 olurken satıcının ödemesi gereken tapu harcı %2 olarak aralarında paylaşması gerekmektedir.
Tabi eğer satıcı tapu masraflarına karışmayacağını beyan ederse ve alıcıda bunu kabul ederse tapu harçlarını ve döner sermaye ücretlerini alıcı şahıs öder